Đề xuất được các chuyên gia đưa ra tại phiên họp thứ 5 của Hội đồng Tư vấn triển khai Nghị quyết 98 (thí điểm một số cơ chế đặc thù cho TP HCM), sáng 3/8, khi đề cập đến mô hình TOD (phát triển đô thị lấy định hướng phát triển giao thông công cộng làm cơ sở).
Nghị quyết 98 cho phép thành phố thí điểm mô hình TOD và được áp dụng với các tuyến đường sắt đô thị và Vành đai 3. Theo đó, những khu đất quanh nhà ga metro sẽ được tăng hệ số sử dụng đất, thêm tầng cao, tăng mật độ dân số để thu hút và phục vụ số lượng người dân cư trú. Từ đó, người có nhu cầu đi, đến làm việc ở các khu vực này nhiều hơn, chính họ sẽ sử dụng metro để giảm ùn tắc giao thông và do vậy, giúp tăng lượng khách đi metro.
Metro số 1 – tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại TP HCM dự kiến khai thác thương mại vào cuối năm. Ảnh: Thanh Tùng
Ông Phan Chánh Dưỡng, nguyên thành viên Tổ tư vấn của cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt, nói rằng khi làm TOD, ngoài đất công, còn thu hồi đất của người dân. Muốn dân đồng thuận, thành phố cần có cơ chế đền bù thỏa đáng, đảm bảo “người giao đất phải là nhóm được hưởng lợi tốt nhất, ưu tiên số một”.
Dẫn kinh nghiệm khi thực hiện dự án Khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, ông Dưỡng cho rằng ban đầu người dân bị thu hồi đất rất vui vì tiền nhận được gấp 2-3 lần giá trị. Nhưng về sau, dự án thành công, giá trị tăng lên vài chục, hàng trăm lần, khi đó người dân sẽ trách thành phố.
“Họ thấy mình bị thiệt thòi khi so sánh với những người ngay ranh dự án được hưởng lợi”, ông Dưỡng nói. Từ thực tế đó, người dân bị thu hồi đất để làm các dự án nhà ở, khu đô thị… muốn giá bồi thường cao trong khi nguồn lực ban đầu từ ngân sách không có nhiều. Điều này khiến việc thu hồi đất giằng co, dự án khó thực hiện.
“Mong muốn của người dân là chính đáng, quan trọng cần có cơ chế để thực hiện”, ông Dưỡng nói và cho rằng khi người dân bị thu hồi đất để làm TOD, ngoài trả một phần tiền mặt giúp họ ổn định cuộc sống trước mắt, cần xem xét chuyển phần đất thu hồi thành cổ phần để họ được hưởng lợi tức khi dự án sinh lời.
Theo chuyên gia này, trước đây, khi làm dự án Phú Mỹ Hưng ông đã đề xuất cách làm này nhưng không thực hiện được vì pháp luật chưa có quy định. Tuy nhiên, với TOD, Nghị quyết 98 cho TP HCM được thí điểm nên cần phải xem xét đến cơ chế này và xem nó là một trong các phương án khi thu hồi, bồi thường đất.
Ông Phan Chánh Dưỡng phát biểu tại phiên họp Tổ tư vấn Nghị quyết 98, sáng 3/8. Ảnh: An Phương
Tương tự, TS Võ Trí Hảo, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng nếu chỉ trả bằng tiền trong bồi thường khi thu hồi đất để thực hiện TOD thì chưa thể thỏa mãn người dân. Thay vào đó, thành phố có thể trả tiền một phần dưới dạng lợi ích khi bất động sản lên giá, tương tự hình thức “cổ phần hoá”.
“Có thể thu hồi đất theo TOD nhưng sau đó cổ phần hóa toàn bộ, ra giá trị quỹ đất sau khi thu hồi, rồi trả trước cho bà con một phần tiền mặt, phần còn lại trả dần theo giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian”, ông Hảo nói, cho rằng giải pháp này sẽ được người dân ủng hộ bởi họ được hưởng lợi hai lần.
Đồng tình, TS Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu giao thông Việt Đức – Trường Đại học Việt Đức, cho rằng nguyên tắc của việc đền bù là không dùng tiền mà nên tính đến việc phân chia lại giá trị khi miếng đất đó được đầu tư, phát triển.
Dẫn kinh nghiệm từ Nhật Bản, TS Tuấn nói khi miếng đất quanh nhà ga tái phát triển lại sẽ có một công thức phân chia. Chẳng hạn người dân có 200 m2 đất giao lại nhà nước, thời điểm đó giá trị 10 tỷ đồng. Khi toàn bộ khu đất được đầu tư hạ tầng giá trị được nâng lên, họ có thể nhận lại phần đất với diện tích nhỏ hơn nhưng giá trị cao gấp 2-3 lần trước. Điều này mang đến nhiều lợi ích như: người dân không thấy bị thiệt, không phải đổi chỗ ở, đảm bảo cuộc sống lâu dài và không có sự chống đối.
Tại cuộc họp, Phó Chủ tịch UBND TP HCM Võ Văn Hoan nói sau một năm thực hiện Nghị quyết 98, thành phố đã đạt được những kết quả như thông qua cơ chế phân cấp phân quyền trong 5 lĩnh vực gồm: quản lý đầu tư; tài chính – ngân sách; quản lý đô thị, tài nguyên môi trường; tổ chức bộ máy của chính quyền; quản lý khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo…
Theo ông Hoan, thành phố đã làm hết những gì có thể nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Việc triển khai các chính sách đặc thù còn ở giai đoạn chuẩn bị đề án, dự án kêu gọi đầu tư nên chưa huy động được nguồn lực cụ thể. Sắp tới thành phố sẽ tập trung một số nhiệm vụ trọng tâm như lĩnh vực quản lý đô thị, tài nguyên, môi trường; sẽ ban hành kế hoạch thí điểm mô hình TOD…
Lê Tuyết
