Việc này được cơ quan chủ trì soạn thảo – Bộ Xây dựng – đưa ra sau khi tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp hồi tháng 6.
Theo đó, phương án 1, không bắt buộc mà khuyến khích các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án) phải qua sàn. Quy định này tương tự đang áp dụng hiện nay, tức khách hàng chủ động, tự chọn phương thức giao dịch mua bán. Họ phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản.
Nhưng cách này, theo Bộ Xây dựng, Nhà nước thiếu đi công cụ quản lý, kiểm soát dữ liệu thông tin thị trường, bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu, sai thực tế. Mặt khác, quy định này cũng tạo ra hệ lụy về thất thu thuế, khó kiểm soát trong phòng chống rửa tiền.
Phương án 2, dự thảo luật sẽ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mua… qua sàn. Còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.
Bộ Xây dựng lý giải, việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Thị trường sẽ được minh bạch, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.
Các sàn giao dịch sẽ có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra tính pháp lý dự án nếu bắt buộc mua bán bất động sản trên giấy phải qua sàn. Với người mua nhà, quyền lợi của họ được đảm bảo khi có thông tin an toàn, tránh mua nhầm dự án ma, không đủ pháp lý.
Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch. Các chính sách điều tiết của Nhà nước cũng sẽ được đưa ra kịp thời hơn khi có đủ thông tin.
Mặt khác, Bộ Xây dựng khẳng định, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư, giá bán bất động sản. Hiện, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8-10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng). Chi phí này cũng đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, doanh nghiệp có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng) để tự tổ chức bán hàng, thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản.
Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay. Trình Quốc hội tại kỳ họp hồi tháng 6, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch.
Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Tuy nhiên, quy định này sau đó nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các đại biểu Quốc hội và đa phần cho rằng không nên bắt buộc, chỉ khuyến khích giao dịch qua sàn do lo ngại vi phạm quyền tự do, nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh.
Cũng báo cáo Chính phủ về bảo lãnh bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý quy định này theo hướng không phải quy định cứng như luật hiện hành và các bản thảo trình Quốc hội trước đây. Trường hợp khách hàng từ chối quyền này, chủ đầu tư không phải thực hiện bảo lãnh.
Việc này, theo Bộ Xây dựng, vẫn bảo vệ được khách hàng – bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng không cứng nhắc, cản trở quyền thỏa thuận và gây khó khăn cho các bên trong giao dịch.
Chủ đầu tư là người có trách nhiệm trả phí bảo lãnh cho ngân hàng. Thư bảo lãnh của nhà băng phát hành cho người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải nêu rõ thời hạn bảo lãnh. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết trong hợp đồng, sẽ phải trả người mua số tiền ứng trước và các khoản khác (nếu có) theo hợp đồng.
Về quy định “đặt cọc” khi mua bán nhà trên giấy, Bộ Xây dựng cho biết có nhiều ý kiến trái chiều của các đại biểu Quốc hội về vấn đề này. Do đó, cơ quan chủ trì soạn thảo xin ý kiến Chính phủ hai phương án. Phương án 1, giữ nguyên quy định hiện hành, tức chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Phương án 2, chủ đầu tư thu tối đa 2% tiền đặt cọc từ khách hàng trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh, nhưng phải đảm bảo bất động sản có giấy phép, được khởi công xây dựng để đảm bảo tính pháp lý.
Theo phương án này, chủ đầu tư sẽ được ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng tiềm năng, nhưng cũng rủi ro khi khó đảm bảo dự án đúng tiến độ. Giá bán cụ thể của dự án chưa được xác định.
Tuy vậy, cơ quan soạn thảo cho hay chưa có cơ sở đánh giá tác động quy định này, nên đề xuất chọn phương án 1-giữ như dự thảo luật trình Quốc hội vào tháng 6.
